Al geruime tijd wordt er gesproken over een oververhitte woningmarkt: te weinig aanbod, exorbitante prijzen en een alsmaar groter wordende groep die de toegang tot de woningmarkt verliest. Met het stijgen van de hypotheekrentes, waardoor de leencapaciteit afneemt en maandlasten toenemen, was dan ook de verwachting dat het aantal transacties van de kopersmarkt zou gaan teruglopen. Tot op heden ziet HDN dit nog niet terug in de cijfers: de kopersmarkt groeide van jaar-op-jaar met 5,1% naar 61.354 hypotheekaanvragen. Wel wordt er minder geleend, zowel gezien het gemiddelde hypotheekbedrag (-4,4%) als ten opzichte van het inkomen (LTI daalde van 4,44 naar 4,08), en koopwoningen zijn ‘slechts’ met 1,7% in waarde gestegen in vergelijking met 2021 Q3.

In de niet-kopersmarkt werden er 41.564 aanvragen ingediend, tegenover ruim 61.000 in 2021 Q3; een daling van 31,9%. Voor de significante rentestijgingen hebben de oversluiters hun slag geslagen en zij zijn nu nagenoeg niet meer zichtbaar in de hypotheekmarkt. Het aantal onderhandse verhogingen en tweede hypotheken steeg daarentegen met bijna 25% en zijn met 29.200 aanvragen ondertussen verantwoordelijk voor ongeveer driekwart van de markt.

Kopersmarkt
▪ De kopersmarkt groeide met 5,1% van 58.369 aanvragen in 2021 Q3 naar 61.354 aanvragen in 2022 Q3. Er werd gemiddeld met € 332.800,- iets minder geleend voor de aanschaf van een woning dan vorig jaar (-4,4%).
▪ Gemiddeld was een koopwoning 1,7% meer waard dan een jaar geleden: € 459.900,- tegenover € 452.000,-. Vergeleken met het vorige kwartaal (2022 Q2), toen voor een gemiddelde woningwaarde van € 482.800,- werd geregistreerd, is er sprake van een daling.
▪ De daling van de gemiddelde loan-to-income (LTI), die in het tweede kwartaal van dit jaar werd ingezet als gevolg van de rentestijgingen, zet door. In 2021 Q3 werd er nog gemiddeld 4,44 keer het eigen inkomen geleend waar het gemiddelde in dit kwartaal uitkwam op 4,08.
▪ Met de onzekerheid die momenteel heerst binnen de woningmarkt en economie, kiezen kopers duidelijk vaker voor garantie. Dit kwartaal werden 20.224 hypotheekaanvragen ingediend met NHG, een stijging van 32,5% ten opzichte van 2021 Q3. Daarbij werd gemiddeld € 244.600,- aan hypotheek gevraagd (+5,6%) voor de aanschaf van een woning van € 286.000,- (+9,4%).

Niet-kopersmarkt (o.a. oversluitingen & tweede hypotheken)
▪ Er werden dit kwartaal 41.564 aanvragen ingediend voor over- of bijsluitingen, een daling van 31,9% ten opzichte van 2021 Q3. Het is het tweede kwartaal op rij dat er sprake is van een daling: in het eerste en tweede kwartaal van dit jaar werden nog respectievelijk 119.300 en 71.000 aanvragen ingediend.
▪ Met gemiddeld € 113.600,- tegenover € 188.000,- werd er ook aanzienlijk minder hypotheek aangevraagd dan een jaar geleden (-39,6%). Hier spelen het wegvallen van de oversluitingen en de toename van bijsluitingen een belangrijke rol.
▪ Het aantal aanvragen binnen de niet-kopersmarkt voor volledig aflossingsvrije hypotheken is verhoudingsgewijs vrijwel gelijk gebleven en betreft circa 25% van het totaal.

Dit kwartaal heeft de groei van de kopersmarkt zich uitgebreid naar alle provincies. Gelderland (+16%), Flevoland (+15,9%) en Friesland (+15,2%) voeren daarbij de lijst aan. De kleinste groei werd geregistreerd in Limburg met een toename van 5,9% ten opzichte van 2021 Q3. Dat desondanks de kopersmarkt landelijk gezien ‘maar’ 5% is gegroeid, wijst op een sterke afname in het aantal hypotheekaanvragen bedoeld voor de aanschaf van nieuwbouwwoningen, wat wordt ondersteund door de bevindingen van het klantprofiel Opstromer Nieuwbouw. De niet-kopersmarkt is door het gehele land juist gekrompen, met de grootste daling in Noord-Holland met bijna 40% minder aanvragen dan het jaar daarvoor.

Kopersmarkt
▪ Met 11.642 aanvragen, een toename van 10% ten opzichte van vorig jaar, bevindt de grootste kopersmarkt zich traditiegetrouw in Zuid-Holland. De grootste toename vond plaats in Gelderland: 6.336 aanvragen, een stijging van 16% in vergelijking met 2021 Q3.
▪ Met een gemiddelde woningwaarde van € 538.200,- blijft Noord-Holland de duurste provincie. Utrecht volgt op de voet met een gemiddelde woningwaarde van € 529.200,- (+0,7%). De goedkoopste provincie is Groningen met een gemiddelde waarde van € 347.000,- alhoewel hier wel de grootste stijging werd geregistreerd (+8%).
▪ Met een daling van respectievelijk 28,7% en 28,1% verloor de Starter hoog segment met name in Zeeland en Overijssel voet aan de grond. In Flevoland werd door dit profiel de enige, bescheiden, groei genoteerd van 3% ten opzichte van vorig jaar.
▪ Opvallend genoeg deed de Starter Jong het met name in Noord-Holland, de duurste provincie in Nederland, aanzienlijk beter dan een jaar geleden. Met 660 aanvragen werd een stijging van 22% behaald. De meeste kans heeft de Starter Jong in Zuid-Holland met 1.300 aanvragen (+16%) en Noord-Brabant met 870 aanvragen (+16%).

Niet-kopersmarkt (o.a. oversluitingen & tweede hypotheken)
▪ Noord-Holland zag het aantal aanvragen in de niet-kopersmarkt het sterkst dalen: van meer dan 10.000 in 2021 Q3 naar 6.115, een daling van 39,6%. Ook hier wordt de provincie op de voet gevolgd door Utrecht, waar een afname van 38,9% werd genoteerd.
▪ De Verbouwer zag zijn aandeel met name in Overijssel en Friesland sterk toenemen: in deze provincies werd een groei van respectievelijk 66% en 52% genoteerd. In de provincies samen werden zo’n 2.900 aanvragen ingediend, waarmee het qua omvang vergelijkbaar is met Noord-Brabant ondanks dat er aanzienlijk minder mensen wonen.
▪ Gepensioneerden sluiten landelijk een stuk minder over- of bij. De kleinste krimp is in Zeeland waar nog steeds sprake was van een afname van bijna 31%.

Met de aankomende afschaffing van de “jubelton” is het interessant om te kijken naar de ontwikkeling van de groep starters, die veel eigen geld inleggen. Afgelopen kwartaal waren er circa 30.700 starters. Daarvan nam circa 32% € 50.000,- of meer aan eigen middelen mee: 3% meer dan in 2021 Q3. De groep starters, die tussen de € 20.000,- en € 50.000,- inbrengen, laat juist een daling zien van 23% naar 18%. Over de gehele linie blijft de trend zichtbaar dat kopers meer eigen geld nodig hebben en er juist minder wordt afgelost bij over- en bijsluitingen.

Kopersmarkt
▪ Kopers namen dit kwartaal gemiddeld 2,8% meer eigen geld mee bij aanschaf van een woning: € 43.342 ten opzichte van € 42.159 in 2021 Q3.
▪ Per provincie zijn er aanzienlijke verschillen qua eigen inbreng. Utrecht blijft de provincie waarbij kopers gemiddeld het meeste eigen geld meenemen met € 50.569. Het minste geld wordt meegenomen in Groningen, namelijk €33.858.
▪ Dit kwartaal zijn er 5 provincies waar gemiddeld genomen minder eigen geld werd ingebracht ten opzichte 2021 Q3. Dit zijn de provincies Noord-Holland (-1,4%), Groningen (-1,7%), Noord-Brabant (-2,0%), Utrecht (-2,1%) en Flevoland (-12,1%).
▪ Tekst
▪ Als we kijken naar de klantprofielen zien wij dat de starter hoog segment het meeste eigen geld nodig heeft. Met gemiddeld €58.863,- is dat een stijging van 7,9% in vergelijking met vorig jaar.

Niet-kopersmarkt (o.a. oversluitingen & tweede hypotheken)
▪ Wederom wordt er in de niet kopersmarkt fors minder eigen geld ingebracht. De gemiddelde eigen inbreng was € 6.371, 18,2% minder dan vorig jaar.
▪ De Verbouwer, een qua aantallen groeiende groep, heeft 14,3% minder eigen geld nodig, dat komt neer op een eigen inbreng van € 2.038 ten opzichte van € 2.377 (2021 Q3).
▪ De Oversluiter nam 15,5% meer eigen geld mee. Bij 27,9% van de oversluitingen betrof het een volledig aflossingsvrije hypotheek. In hetzelfde kwartaal vorig jaar was dit nog bij 20,8% van de oversluitingen het geval.